一、購房前的法律風險提示
1、核實**人是否是真正的房屋所有權(quán)人
根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，房屋的所有權(quán)人一般以登記為準，購房前買方務必核查**方提供的《房屋所有權(quán)證》的原件，并到房屋登記機構(gòu)查詢產(chǎn)權(quán)登記證書的信息是否與登記機構(gòu)系統(tǒng)信息一致。
2、查詢購買的房產(chǎn)是否存在被***、查封等權(quán)利限制的情形
除非賣方還清**并***了***權(quán)登記的，一般不建議購買已***的房產(chǎn)。另外，對于被查封的房產(chǎn)，往往意味著**人涉及債務**或已進入訴訟程序，買方一旦支付房款卻無法過戶，會面臨極大的風險，不應當購買。
3、實地查看房產(chǎn)是否存在被出租的情況
我國法律中，有一條規(guī)則叫“買賣不破租賃”，這意味著買方花巨資購買了房產(chǎn)，卻得不到使用權(quán)。因此，在購房前進行實地查看，可采取錄像等方式記錄現(xiàn)場情況，并讓**人出具承諾書。
二、合同簽訂時的風險提示
（1）確認**方的真實身份信息
買方在簽訂房屋買賣合同前，仔細核查賣方的身份信息是否與產(chǎn)權(quán)登記證書的姓名保持一致。對于實踐中常出現(xiàn)的委托買賣的情形，買方應要求對方提供授權(quán)委托書，并特別注意其中的委托權(quán)限，且相當好要求對方提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。
（2）明確約定過戶時間
只有辦理了過戶手續(xù)后，買方才算真正意義上取得房屋所有權(quán)。另一方面，明確的過戶登記時間，也是判斷**方是否存在違約情形的重要依據(jù)。因此，建議采用約定具體時間的方式，而非條件式的約定方式。
（3）明確約定交房時間和費用交接時間
“房屋的交付條款”是房屋買賣合同中的重要條款，不僅涉及能否及時入住，更可能引起相關(guān)費用責任主體的爭議。其中，對于物業(yè)費、水費、電費等各項費用，應當約定明確的交接時間，并就所欠的費用約定相應的責任主體。
（4）審慎設置定金數(shù)額和設置違約責任條款
在房屋買賣合同，普遍采用約定“定金”的方式，根據(jù)定金罰則，一旦賣方違約，賣方可向買方主張返還雙倍定金；買方違約，則賣方可不予返還定金。
如果買方購買該房產(chǎn)的意愿強烈，且自我分析確認不會違約的，建議設置較高的定金數(shù)額，但法律規(guī)定不能超過合同總價款的20％。此外，還可設置違約金條款，但應當明確違約情形的界定、違約金數(shù)額、承擔方式、支付時間等。
三、賣方違約買方**三步走
第一步：審查合同
一旦賣方單方毀約，買方應先重點審查雙方簽訂的房屋買賣合同：首先審查賣方是否享有單方解除權(quán)，其次審查雙方約定的房產(chǎn)過戶的具體時間，***審查定金條款和違約責任條款，計算賣方可能承擔的違約成本。
第二步：固定證據(jù)
固定證據(jù)是處理此類房屋買賣合同**中相當為關(guān)鍵的一步，因為賣方?jīng)Q定不再出讓房產(chǎn)的表述往往是口頭的，買方未固定證據(jù)不宜貿(mào)然采用起訴等方式主張權(quán)利，此時可采取發(fā)函、短信、電話的方式催告賣方履行義務。
其中，催告函相當好采用EMS等快遞方式寄發(fā)，且在快遞面單上備注文件名，可書寫為“關(guān)于催告XX限期X天內(nèi)配合辦理過戶登記的函”，并及時查明快遞的送達情況。
如果賣方仍怠于履行義務，可通過委托律師發(fā)送律師函進一步催告。在談判中，買方也可采用錄音等方式固定證據(jù)。
第三步：選擇權(quán)利
賣方單方違約，很多買家誤以為只能主張定金罰則或違約金，這是對法律的誤解。所謂的定金罰則或違約金條款，是針對守約方才享有的選擇權(quán)，也就是說，買方也可以選擇繼續(xù)履行合同的方式來主張權(quán)利。
此時，買方有兩個選擇權(quán)：
1．起訴要求繼續(xù)履行合同，包括配合辦理過戶登記等義務；
2．主張解除合同及違約賠償。
當然，司法實踐中，針對房價發(fā)生暴漲、約定的違約金數(shù)額不足以彌補買方的實際損失時，買方可以請求法院調(diào)高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。其中，房屋的漲跌損失，可比照相當相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定；若無相當相似房屋比照的，可通過評估機構(gòu)評估確定漲跌損失。
